SETTEMBRE

In tema di condominio negli edifici, le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall’art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo: sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa; per quanto concerne, poi, l’aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell’assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte.
Cass. Civ., Sez. 2, 04/09/2017, Ordinanza n. 20712

Al fine di accertare se l’uso esclusivo di un’area esterna al fabbricato, altrimenti idonea a soddisfare le esigenze di accesso all’edificio di tutti i partecipanti, sia attribuito ad uno o più condòmini, è irrilevante la circostanza che l’area stessa, per la conformazione dei luoghi, sia stata di fatto goduta più proficuamente e frequentemente dal condomino titolare della contigua unità immobiliare adibita ad attività commerciale, occorrendo all’uopo un titolo di fonte negoziale (ravvisabile nel regolamento condominiale c.d. contrattuale) che conferisca al bene natura pertinenziale e la cui interpretazione presuppone un apprezzamento di fatto rimesso al giudice di merito.
Cass. Civ., Sez. 2, 04/09/2017, Ordinanza n. 20712

Ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l’estensione) che quelli estrinseci (quali l’esposizione), nonché le eventuali pertinenze di tali proprietà esclusive, come i giardini, poiché consentono un migliore godimento degli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del loro valore patrimoniale.
Cass. Civ., Sez. 2, 11/09/2017, Ordinanza n. 21043

In tema di condominio negli edifici, il consenso alla realizzazione di innovazioni sulla cosa comune deve essere espresso con un atto avente la forma scritta “ad substantiam”. (Fattispecie relativa all’alterazione della struttura del tetto, mediante la creazione di una terrazza “a tasca”, a servizio di un appartamento di proprietà esclusiva).
Cass. Civ., Sez. 2, 11/09/2017, Ordinanza n. 21049

In tema di condominio negli edifici, ove il giudice abbia dichiarato nulla una deliberazione dell’assemblea, deve escludersi l’interesse della parte a impugnare la sentenza al solo fine di ottenere una modificazione della qualificazione del vizio in termini di annullabilità della delibera medesima, salvo che a quest’ultima sia ricollegabile una diversa statuizione contraria all’interesse della parte, quale, ad esempio, la non soggezione della relativa impugnazione al termine di decadenza di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c.
Cass. Civ., Sez. 6 – 2, 14/09/2017, Ordinanza n. 21339

Nella controversia fra due aventi causa dall’unico originario proprietario di un complesso immobiliare, poi suddiviso in due distinti condomìni, la proprietà di una terrazza a livello, svolgente funzione di copertura dei sottostanti piani di uno dei due edifici ed attigua ad un’unità immobiliare ricompresa nell’altro edificio condominiale, è da ritenersi oggetto di proprietà comune dei proprietari delle unità immobiliari da essa coperte, a norma dell’art. 1117, n. 1), c.c., quale parte necessaria all’esistenza del fabbricato, salvo che non risulti dal titolo l’espressa disposizione o destinazione della proprietà superficiaria della terrazza in favore del proprietario del contiguo appartamento estraneo al condominio.
Cass. Civ., Sez. 6 – 2, 14/09/2017, Ordinanza n. 21340

In tema di condominio negli edifici, l’amministratore nominato dal tribunale ex art. 1129, comma 1, c.c., in sostituzione dell’assemblea che non vi provvede, non riveste la qualità di ausiliario del giudice né muta la propria posizione rispetto ai condòmini, con i quali instaura, benché designato dall’autorità giudiziaria, un rapporto di mandato: in conseguenza, lo stesso deve rendere conto del proprio operato soltanto all’assemblea e la determinazione del suo compenso rimane regolata dall’art. 1709 c.c. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito, che aveva ritenuto legittima la deliberazione assembleare di approvazione, tra le voci del rendiconto consuntivo, del compenso in favore dell’amministratore nominato dal tribunale).
Cass. Civ., Sez. 2, 21/09/2017, n. 21966

In tema di condominio, la mancata specifica indicazione, tra gli argomenti oggetto dell’ordine del giorno dell’assemblea, dell’approvazione del compenso a favore dell’amministratore non determina la violazione del diritto di informazione preventiva dei convocati e, dunque, l’invalidità della delibera, atteso che tale compenso rappresenta, ai sensi dell’art. 1129, comma 14, c.c., una spesa a carico del condominio e, dunque, una voce del relativo bilancio, suscettibile di approvazione in sede di deliberazione concernente il consuntivo spese.
Cass. Civ., Sez. 2, 21/09/2017, n. 21966

In tema di aree destinate a parcheggio nei complessi condominiali di nuova costruzione, mentre il vincolo di destinazione ex artt. 18 della l. n. 765 del 1967 e 26 della l. n. 47 del 1985 implica l’insorgenza dell’obbligo, non già di trasferire la proprietà dell’area destinata a parcheggio insieme alla costruzione quanto, piuttosto, di non eliminare il vincolo esistente, così creando in capo all’acquirente dell’appartamento un diritto reale d’uso sull’area medesima, come individuata sulla base della concessione edilizia, diversamente, nel caso dei parcheggi soggetti al vincolo pubblicistico d’inscindibilità con l’unità immobiliare, introdotto dall’art. 2 della l. n. 122 del 1989, il proprietario dell’unità abitativa può pretendere una determinata autorimessa, essendo tali parcheggi assoggettati a un regime di circolazione controllata e di utilizzazione vincolata e, conseguentemente, non trasferibili in via autonoma.
Cass. Civ., Sez. 2, 26/09/2017, n. 22364

In tema di condominio, l’impugnazione di una delibera assembleare ad opera di una pluralità di condòmini determina, tra gli stessi, una situazione di litisconsorzio processuale, fondato sulla necessità di evitare eventuali giudicati contrastanti in merito alla legittimità della deliberazione medesima; sicché, ove la sentenza che ha deciso su tale impugnativa sia stata appellata soltanto da alcuni dei detti condòmini, l’esito dell’impugnazione si estende anche a quelli che, tra gli originari litisconsorti, non l’abbiano proposta, ancorché la decisione concerna – stante la cessazione della materia del contendere – le sole spese di lite, trattandosi di capo accessorio che condivide il carattere di inscindibilità della causa principale.
Cass. Civ., Sez. 2, 26/09/2017, Ordinanza n. 22370

In tema di impugnazione delle delibere condominiali trova applicazione il principio dettato in materia di contratti secondo cui la richiesta di accertamento, per la prima volta in appello, di un motivo di nullità diverso da quelli proposti in primo grado è inammissibile, a ciò ostando il divieto di “nova” ex art. 345, comma 1, c.p.c., salva la possibilità per il giudice del gravame – obbligato comunque a rilevare d’ufficio ogni possibile causa di nullità – di convertirla ed esaminarla come eccezione di nullità legittimamente formulata dall’appellante, ai sensi dell’art. 345, comma 2, c.p.c.
Cass. Civ., Sez.  2, 27/09/2017, n. 22678

La causa avente ad oggetto l’illegittima realizzazione, in violazione dell’art. 844 c.c., nonché di un divieto contenuto nel regolamento di condominio, di una canna fumaria rientra nella competenza del tribunale, giacché l’art. 7, comma 3, n. 3, c.p.c., nel devolvere alla competenza “ratione materiae” del giudice di pace le controversie relative a rapporti tra proprietari o detentori di immobili adibiti a civile abitazione in tema di immissioni, riguarda esclusivamente le cause in cui è demandato al giudice di valutare il superamento della soglia di normale tollerabilità, ex art. 844 c.p.c., ma non le domande volte a far valere (anche) il rispetto di una clausola del regolamento condominiale.

Cass. Civ., Sez. 6 – 2, 28/09/2017, Ordinanza n. 22730

L’esecuzione nei confronti di un singolo condomino, sulla base di titolo esecutivo ottenuto nei confronti del condominio, per le obbligazioni contratte dall’amministratore, può avere luogo esclusivamente nei limiti della quota millesimale dello stesso, sicché, ove il creditore ne ometta la specificazione ovvero proceda per il totale dell’importo portato dal titolo, l’esecutato può proporre opposizione all’esecuzione ex art. 615, comma 1, c.p.c., deducendo di non essere affatto condomino o contestando la misura della quota allegata dal creditore: nel primo caso, l’onere di provare il fatto costitutivo di detta qualità spetta al creditore procedente ed in mancanza il precetto deve essere dichiarato inefficace per l’intero, mentre, nel secondo caso, è lo stesso opponente a dover dimostrare l’effettiva misura della propria quota condominiale, ai fini della declaratoria di inefficacia dell’atto di precetto per l’eccedenza, ed in mancanza l’opposizione non può essere accolta.
Cass. Civ., Sez. 3, 29/09/2017, n. 22856