{"id":3112,"date":"2014-01-16T00:05:38","date_gmt":"2014-01-15T23:05:38","guid":{"rendered":"http:\/\/www.gestionecondoministintino.it\/?page_id=3112"},"modified":"2014-01-16T00:07:00","modified_gmt":"2014-01-15T23:07:00","slug":"mediazione-in-condominio-e-posizione-dellamministratore","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.gestionecondoministintino.it\/?page_id=3112","title":{"rendered":"Posizione dell\u2019amministratore"},"content":{"rendered":"<p>L\u2019art. 71-quater disp. atto c.c., introdotto dalla legge di riforma dell\u2019istituto condominiale, disciplina il procedimento di mediazione per le controversie in materia di condominio. Si tratta di una norma particolarmente opportuna alla luce del fatto che il d.l. n. 691\u201913 (decreto del fare), come convertito in legge intervenendo sul d.lgs. n. 28\/\u201910 in tema di mediazione, ha reintrodotto \u2013 a partire dal 21.9.\u201913 \u2013 per tutta una serie di liti, ivi comprese quelle condominiali, la conciliazione come condizione di procedibilit\u00e0 della domanda giudiziale, dando cos\u00ec nuova vita ad un procedimento che, dopo la sentenza della Corte Costituzionale n. 272 del 6.12.\u201912, era sopravvissuto solo nella parte in cui disciplinava la mediazione facoltativa. Anzitutto, la norma in commento chiarisce, al primo comma, cosa debba intendersi per controversie \u201cin materia di condominio\u201d cui fa riferimento il citato d.lgs. n. 28\/\u201910: tali sono \u201cquelle derivanti dalla violazione o dall\u2019errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo Vll, capo II,\u201d c.c. \u201ce degli articoli da 61 a 72\u2033, disp. att. c.c. Si tratta, quindi, di tutte le controversie relative sia agli artt. da 1117 a 1139 del codice civile, sia alle previsioni in tema di condominio disciplinate nelle disposizioni di attuazione del codice stesso. Sempre la norma in argomento puntualizza, al secondo comma, che \u201cla domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilit\u00e0, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio \u00e8 situato\u201d. L\u2019art. 71-quater, disp. atto c.c., precisa, poi, al terzo comma, che al procedimento di mediazione \u201c\u00e8 legittimato a partecipare l\u2019amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all\u2019articolo 1136, secondo comma, del codice\u201d civile. Il che vuol dire con un quorum deliberativo costituito, sia in prima sia in seconda convocazione, da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la met\u00e0 del valore dell\u2019edificio (fermo il quorum costitutivo formato da tanti condomini che rappresentino: in prima convocazione, la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell\u2019edificio; in seconda convocazione, un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell\u2019edificio). Quanto allo svolgimento del procedimento di mediazione per le liti condominiali, si applicano, in linea generale, le ordinarie regole dettate dal predetto d.lgs. n.28\/\u201910. Cos\u00ec, all\u2019atto della presentazione dell\u2019istanza di mediazione, il responsabile dell\u2019organismo dovr\u00e0 attivarsi per designare un mediatore e fissare il primo incontro tra le parti non oltre trenta giorni dal deposito della domanda (l\u2019assenza ingiustificata \u2013 nel caso la lite arrivi davanti all\u2019Autorit\u00e0 giudiziaria \u2013 comporter\u00e0 il pagamento di una somma pari al contributo unificato dovuto per il giudizio). Durante il primo incontro il mediatore dovr\u00e0 invitare le parti e i loro avvocati (la cui partecipazione \u00e8 prevista come obbligatoria) ad esprimersi sulla possibilit\u00e0 di dare avvio alla mediazione e, in caso di esito positivo, proceder\u00e0 con lo svolgimento. Al contrario, in caso di esito negativo, il procedimento si riterr\u00e0 concluso: la condizione di procedibilit\u00e0 si considerer\u00e0 comunque avverata (sicch\u00e9 si potr\u00e0 adire senz\u2019altro l\u2019Autorit\u00e0 giudiziaria) e nessun compenso sar\u00e0 dovuto all\u2019organismo di conciliazione.<br \/>\nTutto questo tenendo, per\u00f2, presente quanto previsto dal quarto comma dell\u2019art. 71-quater disp. atto c.c., secondo cui se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di legittimazione in favore dell\u2019amministratore, \u00e8 possibile ottenere, previa specifica istanza in tal senso, \u201cidonea proroga\u201d della data di prima comparizione. Una previsione, questa, dettata presumibilmente in considerazione delle difficolt\u00e0 che possono sorgere in condominio per arrivare ad una decisione sul punto, ma che, all\u2019evidenza, rischia di allungare i tempi della procedura. Nell\u2019ipotesi in cui la mediazione prosegua e un accordo sia raggiunto, il mediatore former\u00e0 processo verbale al quale allegher\u00e0 il testo dell\u2019accordo medesimo (che, ove sottoscritto anche dagli avvocati delle parti, costituir\u00e0 \u201ctitolo esecutivo\u201d per una serie di procedure come, ad esempio, l\u2019espropriazione forzata). In caso invece non si arrivi ad alcun accordo, allora il mediatore potr\u00e0 formulare una proposta di conciliazione (facolt\u00e0 che diventa un obbligo se le parti gliene faranno concorde richiesta). A questo punto, le parti, entro sette giorni, dovranno comunicare, per iscritto, la loro accettazione o meno. In mancanza di risposta nel termine, la proposta si dar\u00e0 per rifiutata. Anche con riferimento a questo aspetto della procedura di mediazione va tenuto in considerazione, tuttavia, quanto previsto dall\u2019art. 71-quater disp. att, c.c., in particolare, dal quinto e sesto comma: \u201cla proposta di mediazione\u201d (indipendentemente che provenga \u2013 deve ritenersi \u2013 dalla controparte o dal mediatore) dovr\u00e0 essere approvata dall\u2019assemblea con la stessa maggioranza (art. 1136, secondo comma c.c.) pi\u00f9 sopra vista per legittimare l\u2019amministratore a partecipare all\u2019incontro di conciliazione; il termine di sette giorni, fissato in linea generale per accettare o meno la proposta di mediazione formulata dal mediatore, potr\u00e0 essere derogato dallo stesso mediatore in relazione alla \u201cnecessit\u00e0 per l\u2019amministratore di munirsi della delibera assembleare\u201d. Emerge da quanto precede, insomma, che l\u2019amministratore non potr\u00e0 assumere alcuna determinazione in ordine alla controversia da mediare. E questo perch\u00e9, anche dopo la riforma della disciplina condominiale, resta un mandatario. Il passaggio assembleare, pertanto, dovr\u00e0 ritenersi necessario con riferimento a qualsiasi decisione da prendere in sede conciliativa. Ci\u00f2 che, peraltro, potrebbe facilmente aprire la strada ad un uso distorto della procedura finalizzato a differire il pi\u00f9 possibile l\u2019avvio dell\u2019azione giudiziaria. In questo quadro \u00e8 allora importante tener presente che il d.lgs. n. 281\u201910 fissa in tre mesi il termine di durata massima della mediazione, e che tale termine deve ritenersi applicabile anche alle controversie condominiali, posto che in relazione a queste liti, alla luce del pi\u00f9 volte citato art. 71-quater disp. Att. c.c., sembra emergere una volont\u00e0 legislativa che mira semplicemente ad introdurre dei correttivi alla disciplina sulla mediazione, lasciandone inalterato l\u2019impianto generale. Nel rinviare a quanto scritto su queste colonne circa l\u2019applicabilit\u00e0 della mediazione ai procedimenti di ingiunzione \u2013 e ricordato, altres\u00ec, che la domanda di mediazione \u201cimpedisce\u201d il decorso del termine decadenziale (di trenta giorni) previsto dall\u2019 art. 1137 c.c. per impugnare la delibera condominiale<br \/>\ndal sito confederale<a href=\"http:\/\/www.confedilizia.it\/\" target=\"_blank\"> www. Confed\u00ecl\u00ecz\u00eca.it.<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>L\u2019art. 71-quater disp. atto c.c., introdotto dalla legge di riforma dell\u2019istituto condominiale, disciplina il procedimento di mediazione per le controversie in materia di condominio. 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